La posibilidad de rehabilitar el préstamo hipotecario, una vez decretado el vencimiento anticipado por el acreedor y promovido el correspondiente proceso de ejecución, mediante el pago de las cuotas desatendidas, no estaba contemplada en nuestro ordenamiento jurídico. Fue introducida por primera vez en el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, durante la tramitación parlamentaria y sin figurar en el Proyecto inicial.

La importancia de la rehabilitación hipotecaria se ha puesto de relieve con la grave crisis que atravesamos, pues no en vano las ejecuciones hipotecarias se han multiplicado, lo que ha colocado a muchas familias ante la tragedia de perder su vivienda habitual.

El tratamiento doctrinal que ha recibido esta materia no guarda plena armonía con su importancia práctica, pues carecíamos, hasta ahora, de una monografía que analizase sistemáticamente los innumerables problemas provocados por la interpretación y la aplicación del artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo parco de la regulación legal suscita problemas de toda índole que la presente obra aborda exhaustivamente: qué ha de entenderse por vivienda familiar, cuáles son las sumas que ha de consignarse, así como su posible subsanación, los efectos procesales, bancarios y sustantivos de la rehabilitación, el plazo para efectuarla, etc.

Todo ello se completa con una amplísima jurisprudencia y bibliografía que proporcionará al profesional del Derecho y al estudioso, una valiosísima herramienta para abordar la solución de los problemas que se le planteen.

Prólogo.
Abreviaturas.
Nota Preliminar.
Capítulo I. Planteamiento general.
Capítulo II. Iter legislativo del precepto y modificaciones posteriores.
Capítulo III. Protección constitucional de la vivienda como fundamento del derecho reconocido en el artículo 693.3 LEC.
Capítulo IV. La posibilidad de sustraer el bien de la ejecución: ratio del artículo 693.3 LEC.
Capítulo V. La delimitación del concepto de vivienda a los efectos de la aplicación del artículo 693.3 LEC.
Capítulo VI. El carácter familiar de la vivienda y la residencia habitual.
Capítulo VII. Las cláusulas de vencimiento anticipado en general y por impago de cuotas, en particular.
Capítulo VIII. Aspectos bancarios de la morosidad hipotecaria: estudio de las provincias exigidas por la circular 4/2004 del Banco de España..
Capítulo IX. La liberación del bien hipotecario de la ejecución: efectos sustantivos, procesales y bancarios.
Capítulo X. Presupuestos y requisitos para la liberación del bien.
Capítulo XI. Cuestiones procedimentales.
Capítulo XII. Cuestiones registrales.
Capítulo XIII. Jurisprudencia.
Capítulo XIV. Bibliografía.

19
ÍNDICE GENERAL
Página
PRÓLOGO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
ABREVIATURAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
NOTA PRELIMINAR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
I. PLANTEAMIENTO GENERAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
II. ITER LEGISLATIVO DEL PRECEPTO Y MODIFICACIONES POSTERIORES . . 25
III. PROTECCIÓN CONSTITUCIONAL DE LA VIVIENDA COMO FUNDAMENTO
DEL DERECHO RECONOCIDO EN EL ARTÍCULO 693.3 LEC . . . . . . . . . . . . 29
IV. LA POSIBILIDAD DE SUSTRAER EL BIEN DE LA EJECUCIÓN: RATIO DEL
ARTÍCULO 693.3 LEC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
V. LA DELIMITACIÓN DEL CONCEPTO DE VIVIENDA A LOS EFECTOS DE LA
APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 693.3 LEC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
1. La protección de los bienes del concursado afectos a su actividad profesional
o empresarial, con exclusión de su vivienda . . . . . . . . . . . . . 37
2. La protección de la vivienda habitual en el Estatuto del trabajador autónomo
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
3. El concepto de vivienda y la normativa sobre condicionesmínimas de
habitabilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
3.1. Comunidades Autónomas que exigen licencia de primera ocupación
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
3.1.1. Andalucía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
3.1.2. País Vasco . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
3.1.3. Galicia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
3.1.4. Castilla y León . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
3.1.5. Castilla-La Mancha . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
3.1.6. Comunidad de Madrid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
3.2. Comunidades Autónomas quemantienen la exigencia de cédula
de habitabilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
3.2.1. Canarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
3.2.2. Cataluña . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
3.2.3. Extremadura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
3.2.4. Comunidad Valenciana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Ejecución hipotecaria de vivienda
20
Página
3.2.5. Islas Baleares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
3.2.6. Región de Murcia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
3.2.7. Cantabria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
3.2.8. Aragón . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
3.2.9. La Rioja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
3.2.10. Navarra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
3.2.11. Principado de Asturias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
4. La posible aplicación de la normativa sobre arrendamientos urbanos y
de propiedad horizontal a la hora de calificar una finca como vivienda
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
VI. EL CARÁCTER FAMILIAR DE LA VIVIENDA Y LA RESIDENCIA HABITUAL 63
1. La vivienda habitual en la normativa tributaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
2. La vivienda familiar y el domicilio habitual y permanente en la normativa
administrativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
3. La vivienda familiar en la LEC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
3.1. La vivienda familiar en las situaciones de crisis matrimonial . . 72
3.2. El embargo de la vivienda familiar de un tercero . . . . . . . . . . . . 77
VII. LAS CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO EN GENERAL Y POR IMPAGO
DE CUOTAS, EN PARTICULAR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
1. La circunstancia temporal en las obligaciones a plazo . . . . . . . . . . . . 81
2. Los plazos de amortización y el vencimiento anticipado en el artículo
693 LEC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
3. La validez de las cláusulas de vencimiento anticipado y su constancia
registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
3.1. La validez de las cláusulas de vencimiento anticipado . . . . . . . 87
3.2. La constancia registral de las cláusulas de vencimiento anticipado:
el artículo 12 LH . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
4. El artículo 693 LEC y otras cláusulas de vencimiento anticipado distintas
del impago de cuotas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
VIII. ASPECTOS BANCARIOS DE LA MOROSIDAD HIPOTECARIA: ESTUDIO DE
LAS PROVISIONES EXIGIDAS POR LA CIRCULAR 4/2004 DEL BANCO DE
ESPAÑA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
Índice general
21
Página
IX. LA LIBERACIÓN DEL BIEN HIPOTECADO DE LA EJECUCIÓN: EFECTOS SUSTANTIVOS,
PROCESALES Y BANCARIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
1. La rehabilitación del préstamo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
2. La enervación de la acción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
3. La regularización de la posición por parte del deudor . . . . . . . . . . . . 113
X. PRESUPUESTOS Y REQUISITOS PARA LA LIBERACIÓN DEL BIEN . . . . . . . 117
1. Objetivos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
1.1. En general: que el acreedor consienta la rehabilitación . . . . . . . 117
1.2. Que el bien hipotecado sea la vivienda familiar del deudor . . 121
1.2.1. Vivienda familiar entendida como vivienda habitual . . 122
1.2.2. Vivienda en propiedad: la hipoteca de usufructo y de nuda
propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
1.2.3. El carácter familiar de la vivienda en los casos dematrimonio
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
1.2.4. La vivienda familiar en los casos de crisis matrimonial 134
1.2.5. El problema de los garajes, trasteros y otros anejos . . . . 136
1.2.6. Imposibilidad de considerar jurídicamente como vivienda
aquellos casos en que su titular es una persona jurídica 138
1.2.7. La prueba del carácter familiar o habitual de la vivienda, y
el momento en que debe concurrir esta circunstancia . 139
1.2.7.1. Los datos del empadronamiento . . . . . . . . . . . . . . 150
1.2.7.2. Consumos anormalmente bajos de agua, gas, electricidad
y otros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
1.2.7.3. Recepción de correo y notificaciones en otros lugares
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
1.2.7.4. Utilización habitual de otros lugares para comunicaciones
telefónicas e informáticas de tipo domiciliario
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
1.2.7.5. Declaraciones o actos propios del titular de la vivienda
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
1.2.7.6. Declaraciones y comprobaciones de agentes de la
autoridad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
1.2.7.7. Manifestaciones de los vecinos del inmueble o de
inmuebles cercanos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
1.3. Que nos encontremos ante una ejecución especial hipotecaria 159
1.4. Que se trate de un préstamo hipotecario con cláusula inscrita de
vencimiento anticipado ejecutado como consecuencia del impago
de cuotas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
2. Subjetivos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
3. Temporales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
Ejecución hipotecaria de vivienda
22
Página
3.1. Plazo para el ejercicio tempestivo de la facultad rehabilitadora 164
3.1.1. Momento inicial (dies a quo) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
3.1.2. Momento final (dies ad quem) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
3.2. Plazo que ha de mediar entre las sucesivas liberaciones y su
cómputo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
3.2.1. Momento inicial (dies a quo) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
3.2.2. Momento final (dies ad quem) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
4. De la actividad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
4.1. La consignación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
4.2. El modo de realizar la consignación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
4.3. La acreditación de haber efectuado la consignación . . . . . . . . . . 177
4.4. La necesidad de manifestar la voluntad de liberar el bien de la
ejecución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
4.5. La inexigibilidad de postulación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
4.6. Sumas que han de consignarse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
4.7. La remisión del artículo 693.3 LEC al artículo 578.2 LEC . . . . . . 183
4.8. El capital que ha de ser tenido en cuenta para el cálculo de los
intereses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
4.9. Consignación y límite de la responsabilidad hipotecaria . . . . . 187
4.10. La exigencia de que sean exactas las sumas consignadas . . . . . 188
4.11. El error en las sumas consignadas y su posible subsanación . . 190
4.12. El destino de las sumas consignadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
4.13. La necesaria declaración judicial de suficiencia de la consignación
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
4.14. El problema de los nuevos vencimientos parciales producidos
después de la consignación rehabilitadora . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
XI. CUESTIONES PROCEDIMENTALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
1. El ejercicio de la facultad liberatoria del bien y la eventual suspensión
de la subasta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
2. Oposición a la ejecución hipotecaria y liberación del bien . . . . . . . . 202
3. Liberación del bien ex artículos 693.3, 662 y 670.7 LEC: diferencias 203
4. Liberación del bien y la base de cálculo de las costas . . . . . . . . . . . . . 204
5. Tasa judicial y artículo 693.3 LEC: propuesta de lege ferenda . . . . . . 205
6. Artículo 22.1 LEC versus artículo 693.3 LEC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
7. La finalización del procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208
XII. CUESTIONES REGISTRALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
XIII. JURISPRUDENCIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
XIV. BIBLIOGRAFÍA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223